수도권 전세값 강세와 부동산 시장 상황

올해 4월 총선을 앞두고 개발 호재가 발표되며 일부 지역 부동산 가치가 주목받고 있습니다. 설 연휴 이후에도 수도권, 특히 도심 신축 아파트 공급 부족으로 전세가격 상승세가 이어지고 있습니다.

2025년 2월 15일 기준, 서울 아파트 매매가격은 11주 연속 하락했지만 전세가격은 39주 연속 상승했습니다. 전문가들은 올해 전세값 상승세가 지속될 것으로 전망하며, 무주택자라면 청약과 경매를 통한 내 집 마련 기회를 모색할 필요가 있다고 조언합니다.

경매 시장 동향과 인기 물건

설 연휴 이후 경매시장에서는 서울 송파구 ·광진구, 경기 분당등 인기 지역의 부동산이 줄줄이 대기중입니다.

서울 송파구, 광진구, 경기 분당 등 인기 지역의 아파트와 주택, 빌라가 경매에 다수 출품되고 있습니다. 예를 들어, 서울 광진구 광장동 신동아아파트(84㎡)는 감정가 14억 9천만원에서 4차 유찰을 거쳐 최저입찰가가 6억 1천만원까지 하락했습니다.

경매의 첫걸음, 권리분석이란?

경매를 진행할 때는 권리분석과 물건분석이라는 두 가지 절차가 필요합니다. 그중 권리분석은 매각 후에도 남는 권리를 파악하여 추가 비용 발생을 방지하는 핵심 과정입니다.

권리분석의 3대 핵심 질문은 다음과 같습니다.

• 등기사항증명서 상 모든 등기는 매각 시 소멸하는가?
• 임차인의 보증금은 누가 부담하는가?
• 인도는 어떻게 진행하는가?

경매를 하기 위해서 거쳐야 할 관문에는 권리분석과 물건분석이 있다고 할 수 있는데, 그중에서도 물건분석에 앞서 먼저 권리분석이라는 첫 관문을 통과해야 합니다. 즉, 경매의 첫걸음은 권리분석에서 시작된다고 해도 과언이 아닌데요, 일반 사람들의 경우 권리분석을 잘 하려면 법을 잘 알아야 한다고 생각해서 쉽게 도전하지 못하고 있는듯 합니다.

물론 권리분석이 생각처럼 만만치 않기도 하지만 몇가지 원리를 알면 쉽게 접근이 가능하니 시작도 하기전에 포기하지 마시기바랍니다.

말소기준등기의 개념과 중요성

권리분석 = 말소기준등기 찾기

말소기준등기란 경매 대상 부동산의 등기 중 매각 시 소멸 여부를 판단하는 기준이 되는 등기를 말합니다. 기준 등기 이후 설정된 모든 권리는 종류와 관계없이 매각으로 소멸합니다.

또는 인수여부를 결정하는 기준이 되는 등기를 말합니다. 말소기준등기 이후에 설정된 등기는 종류를 불문하고 매각으로 소멸합니다. 말소기준등기는 권리분석의 첫걸음이자 핵심요소이기 때문에 말소기준등기만 이해해도 권리분석의 70%는 끝났다고 보면된다는 말까지 있습니다.

즉, 권리분석=말소기준등기 찾기이다!!!

말소기준등기의 주요 효력은 다음과 같습니다.

1. 등기사항증명서 상 등기의 소멸
2. 임차인 보증금 인수 여부 결정
3. 인도명령 대상 판별

실무에서 말소기준등기의 대부분은 (근)저당권 등기이며, 일부는 압류·가압류 등기입니다. 이를 이해하면 권리분석의 70%를 해결할 수 있습니다.

경매 초보자를 위한 팁

권리분석은 복잡해 보이지만, 기본 원리를 이해하면 누구나 접근할 수 있습니다. 초보자는 우선 임차인이 없는 물건을 노려보는 것이 안전합니다.

또한, 지나치게 저렴한 물건은 추가 비용 가능성이 크므로 반드시 전문가 조언과 교차 검증을 거쳐야 합니다.

올해 경매 물량이 늘어날 것으로 예상되므로, 지금부터라도 공부를 시작하면 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.