전세 월세 차이 비교, 월세로 거주하며 돈 버는 법, 4억2천 전환 시 금액
전세 월세 차이 때문에 저는 제가 깔고 앉은 돈을 최소화 하기 위해서 지방으로 이사를 계획하고 있어요. 사실은 아기를 키워야 하기 때문에 회사의 옆으로 이사를 가는 이유도 있습니다.
그래서 저도 월세와 전세 사이에서 고민을 하고 있는데 이 글에서는 전세와 월세를 비교하면서 어떤 것을 선택해야 나에게 이득이 인지에 대해 말씀드릴께요. 이 글을 끝까지 읽으시면 전세 월세 차이를 알 수 있고, 이중 더 나은 선택하는 방법과 부자가 되고자 하는 제 계획을 알 수 있을 겁니다.
전세 월세 차이 비교
우리가 아파트에 거주 할 수 있는 형태는 매매, 전세, 월세가 있습니다. 하지만 현재는 아파트 매매가가 아주 많이 올라서 지금 진입하기 에는 조금 부담스러운 상황입니다. 그래서 아파트 매매가 어렵다면 임대로 거주를 해야겠죠.
전세
임대에는 전세와 월세가 있는데 전세는 매매가의 50% 내지 80% 정도에 해당하는 금액을 집주인에게 보증금으로 지급하고 2년 계약하는 거주 형태를 말합니다.
물론 최근에는 계약갱신 청구권을 사용한다면 5% 정도의 전세보증금만 올리고 2년에 더 거주할 수 있어요.
예를 들어 서울의 매매가 10억 원짜리 구축 아파트에 전세로 거주 하기 위해서는 전세가율이 50% 정도 되기 때문에 5억 원 정도가 필요합니다. 물론 일부의 금액은 전세자금대출을 활용할 수 있어요.
10억 구축 아파트 * 전세가율 50%
= 전세 보증금 5억원
월세
월세라는 거주 형태는 몇 천만 원 정도의 보증금을 집주인에게 지급하고 매월 임대인(집주인)에게 임대료를 지급하는 임대 방식으로 가장 큰 전세 월세 차이점입니다 . 이 둘을 상대적으로 비교하기 위해서는 전월세전환율이라는 개념을 도입해서 어떤것이 더 저렴하게 거주하는 것인지를 판단해야 해요.
전세 월세 고민하는 이유
현재 제가 전세와 월세 사이에서 고민하고 있는 이유는 먼저 어떤 거주 형태가 저렴하게 거주할 수 있는 것인지, 두번째로 어떻게 하면 많은 돈이 묶이지 않는 지 이 두가지를 모두 만족하기 위해서 최적의 선택안을 찾고 있는 겁니다.
- 저렴하게 거주하고 싶다
- 많은 돈이 묶이기 싫다
전세 vs 월세 시세
제가 거주하기로 선택한 지역의 전세보증금은 4억 2천만원, 월세는 보증금 3천만원에 월 120만원 정도의 시세를 형성하고 있어요.
전세 월세 차이 한번 비교해보겠습니다.
전세 월세 비용 비교
전월세전환율 사이트
앞서 설명드린 바와 같이 전세 월세 차이를 비교하기 위해서는 전월세 전환율이 라는 것을 도입해야 합니다.
전월세 전환율을 지역별로 확인할 수 있는 곳은 KOSIS(코시스)라는 사이트입니다.
전월세전환율 예시
현재 수도권의 전월세전환율은 4.5% 정도가 됩니다. 전세보증금에서 월세 보증금을 빼고 전월세 전환율을 곱한 다음에 12(1년)로 나눠주면 월세가 됩니다.
월세 = (전세보증금 – 월세 보증금) * 전월세전환율 / 12
즉, 현재 수도권은 전세 보증금 1억원 당 40만원의 월세로 전환할 수 있습니다.
저는 4억 2천만원 짜리 전세와 보증금 3000만원의 월 120 만원 짜리 월세를 비교하고 있습니다. 4억 2천만 원짜리 전세 물건을 보증금 3000만원 짜리 월세로 전환하면 월 145만원입니다.
전세 월세 – 월세가 유리
어떻게 계산 했냐면 4억2000만 원에서 월세 보증금 3천만원에 빼주고, 여기에 전월세전환율 4.5/100을 곱하고 12로 나눠주면 됩니다. 공식은 바로 위에 있습니다.
아무튼 그래서 전세 월세 차이 확인해 보니 월세로 사는게 전세로 사는 것보다 이득입니다.
상대적으로 저렴하죠. 그리고 저는 3억 9천만원 이라는 돈이 세이브 되기 때문에 이 돈을 활용해서 투자에 활용할 계획이에요. 그래서 저는 내년 3월부터 월세로 거주하기로 계획했습니다.
월세로 거주하고 돈 버는 법
저는 내년부터 월세로 거주하면서 제가 가질 수 있는 자산의 볼륨을 최대화하기로 마음먹었어요. 예를 들어 남는 돈이 4억인데 이 돈을 모두 아파트 전세 보증금으로 활용한다면 아파트값 하락에 베팅하는 것이지만, 4억원으로 아파트를 매수한다면 20억의 자산을 만들수가 있어요.
1억원 갭 아파트 * 4채
= 20억
20억의 자산이면 10% 만 올라도 2억원의 수익을 얻을 수가 있습니다.
저는 이 계획을 달성하기 위해서 월세로의 전환을 계획하고 있죠. 더 강하게 말해 보자면 내가 내는 월세는 1년에 1,500만원 수준인데 4억이면 은행에 예금만 넣어 놔도 1500만원을 쉽게 벌 수 있어요.
4억원 * 3.6% = 1,500만원
4억을 투자해서 1년에 3.6% 의 수익이면 손익분기점을 넘기는 것인데 이 돈을 전세 보증금으로 사용하기는 너무 아깝습니다. 집주인 좋은 일만 하는 것이죠.
4억을 전세 보증금으로 넣어주면 1년 뒤인 내년에도 4억, 2년 뒤에도 4억, 4년 뒤에도 똑같이 4억입니다. 현금을 그대로 들고 있는 것이죠. 우리는 인플레이션 시대에 살고 있기 때문에 현금의 가치는 매년 하락합니다. 아니 매일 하락하고 있어요.
인플레이션도 복리가 작용하기 때문에 현재의 4억은 4년 뒤에 3억 5000만원과 같아요. 전세 월세 차이 때문이 아니어도 분명 투자처를 찾아야하긴 합니다.
현재 4억 = 4년뒤 3억5천
따라서 저는 매일 현금으로 가치 있는 자산을 사모으고 있는 중이에요.
그럼 글 끝까지 봐주셔서 감사합니다.
마무리
추신. 갭 투자는 시기를 잘 타야 합니다. 그리고 자본금 5천만원으로 전세금 4억 5천 안고 5억짜리 아파트 사는 건 무모합니다. 시드머니를 최대한 모으세요.
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