재개발 재건축 5가지 투자 핵심 포인트 – 정비사업 후 세금계산까지
재개발 재건축이 공급 용도로 주목 받고 있습니다. 2011년도부터 2013년도 2014년도 까지 계속 공급량은 줄어들고 있습니다. 추가적인 공급으로 메꿔야 되지만 3기 신도시에도 추가 할 만한 땅이 적기에 결국 재개발 재건축 규제를 풀어줄 것이라 다들 예상하고 있습니다.
용적률 상향이라든지 재개발, 재건축이 본격적으로 완화가 될 것이기 때문에 “정비사업”이란 것을 먼저 알아두시기 바랍니다.
정비사업
재건축 재개발 정비사업
정비 사업은 크게 민간, 공공 두 부류로 나눌 수 있습니다.
민간은 민간재개발, 민간재건축을 말하며, 공공은 비교적 최근에 나타났습니다. 56 공공재개발, 84 공공재건축 정책인데, 주거환경정비법으로 진행되면서 조합, LH, SH 같은 공동 시행자로 움직이는 사업입니다.
이후 24부동산대책으로 직접 시행자 방식의 경우 조합은 완전히 해산하게 되고 LH, SH 단독 시행하는 방식입니다.
법부터 입주권, 진행 절차 등이 모두 다르지만, 이 글에선 민간 재개발과 재건축에 대해 알아보겠습니다.
재개발 재건축 비교
재개발 재건축 특징
재개발 재건축 차이
재개발과 재건축을 구분짓는 여러 이유 중 결정적인 차이는 기반시설의 유무입니다. 아파트가 오래되면 주차가 불편하다 등의 문제가 있지 주변 기반시설들은 괜찮아서 비교적 살기는 괜찮습니다.
반면, 재개발 지역은 거주 환경 낙후도도 높고 소방차 들어가기도 어려운 지역들도 있습니다.
그래서 재개발과 재건축을 구분해야 하는 이유가 규제 차이인데, 그럼 왜 규제 차이가 발생하냐면, 목적성 자체가 다르기 때문입니다.
재개발 자체는 공익적인 측면들이 있습니다. 그런데 재건축은 공익적인 측면보다는 사실 신축 아파트 만들어 살고 싶다는 인식이 저변에 깔려 있다는 것이죠. 초과이익환수제, 전매 금지, 거주 요건 등 대표적인 규제가 완화될 확률이 높다는 것입니다.
재개발 재건축 전매 금지
재개발 재건축 장점
안전 마진 존재
총매가(총 매매가격) = 재개발 재건축 투자금 + 분담금
간단하게, 15억 아파트를 샀는데 13억이 되면 손해입니다. 16억이 되어도 대출금에 세금 고려하면 과연 수익인지도 애매하죠.
근데 총매가 8억인데 주변 시세가 15억이라면 7억 상승 여력이 있으니 이걸 안전 마진이라고 부르는 겁니다.
부동산 가격이 횡보를 해도 8~15억 사이의 횡보이기 때문에 7억 수익을 기대하다가도 3억 수익을 기대할 수도 있습니다.
재개발 재건축 같은 경우는 확실히 싸게 사서 비싼 신축 아파트를 받을 수 있다는 게 최대 장점이라고 볼 수 있는 것이고, 그렇기에 재개발 재건축 투자는 항상 각광을 받는다 라고 할 수 있죠.
재개발 재건축 안전마진 계산
투자 핵심 포인트
조합설립인가
재개발 경우엔 정비 구역이 지정이 되는 것 자체도 어렵지만 정비구역 지정이 된다 하더라도 조합인가 까지 얼마나 걸릴지 몰라요. 75% 동의를 받기가 정말 어렵거든요. 그래서 2000년대 초반에 정비구역 지정됐지만 조합인가까지 10년 15년 20년 걸린 단지들이 존재한다는 걸 고려해야 합니다.
- 노후도
- 정비구역 지정 가능성
- 정비구역 지정 유무
재건축 초과이익환수제
재건축 초과이익환수제란 어마어마한 법이 아직 남아있으니 관리처분인가 전후에 재초환을 피하지 못한 단지는 계륵이라고 보셔야 합니다. 그래서 재초환을 피했거나 이제 안전진단을 준비하고 있거나, 조합설립인가를 받은지 얼마 안 된 재건축 단지를 알아보는 것도 좋습니다.
조합원 지위 양도 금지 규정
정비사업 조합원 지위 양도 금지 기간
여기서 오해하면 안 되는 게, 모든 재개발들이 관리처분인가가 났다고 해서 전매가 안 되느냐?
- 투기과열지구에만 적용
- 2018년 1월 24일 전 사업시행인가를 신청한 경우
위의 2가지 경우를 제외하면 전매 가능합니다. 또한, 세금도 고려해서 비과세 플랜을 준비하는 걸 추천합니다.
정비사업 조합원 지위양도 세율
멸실된 입주권
관리처분 인가가 나면 세법적으로 입주권이라고 정의를 내리지만, 건축물이 멸실 되면 어떻게 될까요? 취득세가 다주택자에 대한 취득세가 아니라 토지분 취득세 4.6% 바뀌게 되고요. 건축물이 없다보니까 종부세 대상이 아닙니다.
또한 입주권 처분 시 양도세 혜택도 있는데요. 입주권은 주택에 들어갈 권리지 주택 자체가 아니라 다주택 중과도 피할 수 있습니다.
입주권 양도소득세
세금 측면에서 주목
- 도로, 상가 : 취득세 4.6%, 종부세, 양도세 중과 없음
- 무허가 건축물 : 취득세 4.4%, 종부세 없음
- 멸실된 입주권 : 취득세 4.6%, 종부세 없음
마무리
이렇게 재개발 재건축 설명해 드렸는데요. 그래도 함정도 많고 주의할 점도 많습니다.
또한, 재개발과 재건축은 속도 싸움입니다. 시간이 오래 걸리고 조합승인인가가 났더라도 사업시행인가까지 2~3년 걸리기도 합니다. 이주도 1~2년, 착공에서 준공까지 2~3년 이상 걸립니다.
전체적인 기간을 생각해보면 조합설립 인가 후 완공까지 아무리 못해도 10년이 걸리는게 기본이고요. 재개발 재건축은 항상 사건 사고가 많아서 추가 되는 기간이 항상 존재한다는 점 유의해주세요.
여러분의 성공 투자를 기원합니다.