신생아 특례대출 갈아타기 및 1주택 버팀목 절세 팁
2024년 초에 신생아 특례대출 갈아타기 가능해져서 신생아를 낳는 신혼부부에게 아주 큰 혜택이 생겼습니다. 저 또한 얼마 전 신생아를 낳게 되어 기존 주택을 처분하고 신생아 특례대출을 하기 위해 현재 진행중에 있습니다.
신생아 특례대출 갈아타기 방법 2가지
기존 유주택자가 진행하는 방법은 크게 두가지입니다.
- 기존 주택 매도 -> 무주택 -> 신규 주택 및 신생아 특례대출실행
- 기존 주택 매도 -> 신규 주택 매수(시중은행대출)->신생아 출산 및 신생아특례로 대환
위 방법중 2번을 택하였습니다.
- 기존주택 매매 / (5월)
- 신규 주택 구매 ( 시중은행 주담대 사용) / 5월 계약 , 7월 입주
- 신생아 출산 / 10월 출산
- 신생아 특례대출 갈아타기 / 12월 예정
현재 1,2,3번은 진행된 상태이고
- 기존주택은 6억 3000에 매도하였고
- 신규 주택은 7억 5000에 구매하였습니다.
신생아 특례대출 기준 조건
신생아 특례대출 기준이 9억 미만 85m2미만이기 때문에 이 부분을 꼭 잘 확인하여야 합니다.
4번 신생아 특례 대출만 진행되면 됩니다.
현재 10월에 신생아를 낳아 바로 신청 할 수 있는 조건입니다. 이는 즉! 신생아 특례대출 갈아타기 바로 가능하다는 점!
청약 저축이 12월에 5년이 되어 0.3% 더 금리 인하를 받을 수 있어 12월에 신청할 계획입니다!!!
신생아 특례 대출을 신청하는 분들은 이점을 꼭 확인하고 낮은 금리를 받아야 합니다.
신생아 특례 대출도 이어서 쭉 포스팅 할 생각이지만 이외에 받을 수 있는 혜택들도 하나씩 하나씩 포스팅 할 생각입니다. 출산하는 분들 모두다 받을 수 있는 혜택을 잘 받아갔으면 좋겠습니다.
신생아 특례대출 갈아타기 신청 과정
앞서 신생아 특례대출 갈아타기 시작한 내용을 적었는데요, 드디어 오늘! 대환 과정이 마무리되었습니다. 하지만… 결코 순탄치 않았습니다. 예상했던 금리보다 좋지 않은 조건으로 받게 되었고, 과정도 너무 힘들었어요. 😩
제가 계획했던 플랜
- 10월 출생
- 12월 대출 진행 (일시적 중도상환수수료 면제 + 청약통장 5년 유지로 금리 인하 기대)
하지만… 모조리 실패했습니다.
기존 은행 방문 (우리은행)
은행 방문부터 꼬이기 시작한 일정
12월에 날짜를 맞춰 기금대출을 신청했어요. 기존에 ㅇㄹ은행에서 주택담보대출을 받고 있었기에, 당연히 같은 은행에서 대환이 가능할 줄 알았죠. 하지만 회사 근처 ㅇㄹ은행 지점을 방문하자마자 상담사의 표정이 어두워지더군요.
“대출 총량 제한이 있어서 어렵습니다. 물건지 지점으로 가셔야 해요.”
1차 멘붕… 신생아 특례대출 갈아타기 거절당했습니다. 그래서 물건지 ㅇㄹ은행 지점으로 갔더니,
“기존 대출을 실행한 상봉점으로 가셔야 합니다.”
2차 멘붕…
문제는 상봉점이 집에서도 멀고, 회사에서도 멀어서 포기했습니다. 결국 ㅇㄹ은행에서 미루고 미뤄서, 하나은행으로 다시 신청하게 되었어요.
신규 은행 방문 (하나은행)
그런데… 하나은행도 신생아 특례대출 갈아타기를 꺼리는 눈치였습니다. 담당자가 다른 상품까지 같이 가입하길 원해서 결국 추가 상품까지 가입해야 했습니다.
갑자기 해준다는 ㅇㄹ은행…
하나은행으로 다시 신청하고 서류 정리 중이었는데, 갑자기 물건지 **ㅇㄹ은행에서 “대출 해줄 수 있다”**는 전화가 왔어요.
이게 뭡니까?
처음부터 된다고 했으면 이 고생을 안 했을 텐데! 너무 화가 나서 앞으로 ㅇㄹ은행은 절대 안 쓰기로 결심했습니다.
심지어 대출실행 전주에 중도상환수수료를 물어보러 갔는데, 예상금액이 200이라고 했지만, 당일 되어보니 300이 나왔습니다. 너무 싫어요 ㅇㄹ은행.
청약통장 우대금리 실패…?
서류 제출이 마무리될 즘, 충격적인 사실을 알게 되었어요.
“청약통장 5년 유지”만 하면 우대금리 받을 수 있을 줄 알았는데, 각 지역마다 최소 예치금액이 따로 필요했다는 사실… 🤦♂️
- 저는 200만 원을 채워야 했는데, 몰라서 못 넣었습니다.
- 결국 우대금리 -0.3%를 놓침…
이건 솔직히 너무 불친절한 안내라고 생각해요. 대출 설명 페이지에도 ‘최소 예치금액’이라고만 적혀 있고, 정확한 금액이 나와 있지 않았어요.
(아니… 최소예치금액을 표시를 해줘야 알지 저렇게만 적어두면 알겠냐고요..)
연봉 상승으로 금리도 상승
대출 신청 과정이 길어지면서 2025년이 되었고, 연봉 변동으로 금리 조건이 바뀌었습니다. 처음 예상했던 것보다 신생아 특례대출 갈아타기 금리가 더 높아져서 최종 금리는 2.5%로 확정되었습니다.
거기에 중도상환수수료도 300만원 가까이 발생해서… 솔직히 생각보다 금액적으로 큰 차이가 없었어요.
신생아 특례대출, 이래서야 의미가 있나?
이번 경험을 통해 가장 스트레스 받았던 건…
- 은행들이 신생아 특례 대출을 귀찮아 한다는 것.
- 대출받는 입장에서 너무 조마조마해야 한다는 것.
- 정책 취지는 좋지만, 실제로 실행하는 과정이 너무 어렵다는 것.
정부가 출산율을 높이기 위한 정책이라면, 은행들이 귀찮아하지 않도록, 더 원활하게 진행될 수 있도록 개선해야 한다고 생각합니다.
힘든 신생아 특례대출 갈아타기 과정
신생아 특례 대출은 대환에 성공했지만, 과정이 너무 험난해서 기분이 마냥 좋지만은 않네요. 앞으로 신청하실 분들은 은행 담당자 및 조건을 미리 철저하게 확인하고 가세요!
디딤돌 방공제 절세 팁
디딤돌 방공제란?
신생아 특례대출 갈아타기를 포함하여 집을 담보로 대출을 받을 때, 은행은 나중에 담보(집)를 처분했을 때 돌려받을 수 있는 금액을 기준으로 대출해줘요.
예를 들어 10억짜리 집을 담보로 해도, 경매에 들어가면 집값이 하락할 수도 있고 경매 비용도 발생하니 10억 전부를 대출해주지 않고 대략 6~7억 정도만 빌려주는 거예요.
또 중요한 점은 그 집에 세입자가 있는지 여부예요. 예를 들어, 보증금 2억으로 사는 세입자가 있다면 은행은 그 집 가치를 8억(=10억 – 2억)으로 보고 대출을 해주죠. 이는 세입자가 보증금을 먼저 돌려받을 권리가 있기 때문이에요.
소액보증금이란?
소액보증금은 취약계층인 소액 임차인을 보호하기 위해 만든 제도로, 집주인이 파산하거나 집이 경매로 넘어가더라도 소액 임차인의 보증금 일부를 우선 돌려받게 해줘요. 후순위라도 이 소액보증금만큼은 먼저 배당받을 수 있도록 법으로 보호하는 거죠.
그래서 은행도 대출 시 임차인이 있을 가능성을 고려해 소액보증금만큼 대출한도를 낮추게 됩니다.
디딤돌 방공제의 핵심
디딤돌 방공제의 핵심은 지역별 소액보증금 기준만큼 대출 한도가 줄어들 수 있다는 점이에요.
예를 들어 5억짜리 아파트에 LTV 80%를 적용해 4억을 대출받을 계획이라도, 방공제 금액을 고려하면 서울이라면 5,500만 원이 차감되어 3억 4,500만 원만 대출받을 수 있어요.
즉, 지역에 따라 방공제 금액이 다르니 이를 꼭 체크해야 해요!
방공제 계산법 간단 정리
디딤돌 방공제는 소액보증금을 감안해 대출 한도를 계산하는 방식인데, 아래 기준을 따라요:
- 방이 임대 중이지 않은 경우 – 지역별 소액보증금에 방 수를 곱해 계산해요.
- 임대 중인 경우 – 임차보증금이 소액보증금보다 작다면 소액보증금으로, 크다면 임차보증금으로 계산해요.
- 아파트 등 공동주택 – 보통 방 하나만 소액보증금 적용 대상으로 계산해요.
- 저가 주택(수도권 3억 이하, 지방 2.5억 이하) – 방이 3개 이하라면 한 개, 4개 이상이라면 두 개만 소액보증금 적용 대상으로 할 수 있어요.
이렇게 해서 은행은 소액보증금만큼을 방 공제로 차감해 대출 한도를 결정해요. 덕분에 소액 임차인도 보호받고, 은행도 리스크를 줄일 수 있습니다!
하단 이미지 및 링크를 통해 해당 지역 방공제 금액 꼭 확인하세요! 신생아 특례대출 갈아타기도 꼭 참고하시고요!
