청약통장

부동산 조정대상지역, 비규제지역 해제 시 세금은? 1~4주택 비교

Published by budongsan on 2024-07-15

최근 여러 지역들이 조정대상 지역에서 해제되었습니다. 국토교통부의 부동산 대책 발표 후 달라지는 세금에 대해서 알아보고 절세 팁도 함께 알아보도록 하겠습니다.

조정대상지역 세금

질문

안녕하세요 최근에 조정대상 지역에서 해제된 지역들이 많았습니다.

조정대상 지역에서 해제가 되면 세금 부분에서 어떤 점이 달라지는지 알고 싶습니다.

그럼 설명 부탁드리겠습니다.

일부 지역이 조정대상지역에서 해제되었습니다. 이렇게 조정대상 지역에서 해제됨에 따라서 대출이나 세금 적용 등이 달라지게 됩니다. 이 글에서는 조정대상 지역이 해제됨에 따라서 달라지는 세금을 정리해 보도록 하겠습니다.

투기지역, 과열지구, 조정대상지역의 규제 비교

구분	주요 규제 내용	대출 규제	전매 제한	양도세 중과
투기지역	– 주택담보대출 금지 – 분양권 전매 금지 – 재건축 초과이익 환수 – 주택담보대출 금지 – 취득세 중과	– 주택담보대출 금지 – 주택담보대출 금지	분양권 전매 금지	– 1년 이내 양도 시 50% 중과 – 2년 이내 양도 시 40% 중과
과열지구	– 주택담보대출 LTV 규제 강화 – 분양권 전매 제한 – 재건축 초과이익 환수 – 취득세 중과	– LTV 최대 50% – DTI 최대 60%	분양권 전매 제한	– 2년 이내 양도 시 30% 중과 – 3년 이내 양도 시 20% 중과
조정대상지역	– 주택담보대출 LTV 규제 강화 – 분양권 전매 제한	– LTV 최대 60% – DTI 최대 60%	분양권 전매 제한	– 2년 이내 양도 시 20% 중과

비과세

양도소득세, 증여세, 종합부동산세, 취득세 등 여러 가지가 달라지게 됩니다.

1세대 1주택자 비과세 요건
- 12억원까지 1세대 1 비과세를 적용받을 수 있습니다.
조정 대상지역 내 : 2년 보유, 거주
조정 대상지역 외 : 2년 보유

조정 대상지역 내 1주택자라면 2년 보유 및 2년 거주요건이 있습니다. 하지만 조정대상 지역 외에서는 2년 보유 요건만 있고 거주 요건이 없습니다.

취득세

2020년 7월 10일 부동산 대책으로 다주택자가 주택을 취득하는 경우 주택수에 따라 중과세율을 적용하게 됩니다.

즉 주택수에 따라서 취득세율도 달리 적용되는데요 조정대상 지역 내에서 1주택인 경우에는 일반 세율을 적용하지만 2주택인 경우 8%, 3주택 이상의 주택을 취득하는 경우 12%의 세율을 적용하게 됩니다.

취득세율 – 조정대상지역
- 1주택 : 1~3%
- 2주택 : 8%
- 3주택 이상 : 12%

하지만 비조정대상 지역 내 주택 취득인 경우 2주택 취득시까지는 일반 세율을 적용하고 3주택 취득시 8%, 4주택 이상인 경우 12%의 중과세율을 적용하게 됩니다.

취득세율 – 비조정대상지역
- 2주택까지 : 1~3%
- 3주택 : 8%
- 4주택 이상 : 12%

즉 1주택자가 조정대상 지역의 주택을 취득하는 경우에는 취득세율이 중과되 않는다는 것입니다.

또한 증여시의 취득세율도 달라집니다. 조정대상 지역 내 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여하면 취득세가 중과됩니다. 일반적인 증여 취득세는 3.5%이지만 중과세율이 적용되면 12%로 증가됩니다.

증여 시 취득세율 (조정대상지역 내)
- 시가표준액 3억원 이상 12%
- 시가표준액 3억원 미만 3.5%

양도소득세

일시적 1세대 2주택 적용기간도 바뀌게 됩니다. 조정대상 지역의 종전주택을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후 조정 대상지역내 다른 주택을 취득한 경우에는 그 다른 주택을 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도하여야 양도소득세를 비과세 하도록 요건을 강화했습니다.

일시적 1세대 2주택 적용 기간 (조정대상지역 내)
- 종전주택 : 보유
- 신규주택 : 2018년 9월 14일 이후 취득
2년 이내 종전주택 양도 시 양도소득세 비과세 적용

또한 2019년 12월 17일 이후 조정대상 지역에 있는 다른 주택을 취득한 경우에는 1년 이내 종전주택을 양도하고 신규주택으로 전입하여야 양도소득세를 비과세 받을 수 있도록 강화 했었습니다.

일시적 1세대 2주택 적용 기간 (조정대상지역 내)
- 종전주택 : 보유
- 신규주택 : 2019년 12월 17일 이후 취득
1년 이내 종전주택 양도 후 신규주택 전입해야 양도소득세 비과세 적용

하지만 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 중복보유 허용 기간이 종전 1년에서 2년으로 연장되었고, 전입요건도 삭제되었습니다.

그리고 조정대상 지역이 아닌 경우에는 즉 종전주택 신규주택 중 하나라도 비조정대상 지역에 소재하는 경우에는 종전주택 취득 후 신규주택 취득일로부터 3년 이내 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

일시적 1세대 2주택 적용 기간 (조정대상지역 외)
- 종전주택 : 보유
- 신규주택 : 보유
3년 이내 종전주택 양도 시 양도소득세 비과세 적용

누진세율

주택수에 따라서 양도시 중과세율이 적용되는데요. 조정 대상지역 내 2주택 이상인 경우 누진세율의 20%를 더한 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제도 배제합니다. 3주택 이상인 경우에는 기본 누진세율의 30%를 더한 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제합니다.

양도 시 중과세율 (조정 대상지역 내)
2주택 이상
- 누진세율 + 20%
- 장기보유특별공제 배제
3주택 이상
- 누진세율 + 30%
- 장기보유특별공제 배제

현재는 일시적으로 과도한 세부담을 위한 부동산 시장 안정화 대책으로 조정대상 지역 내 2년 이상 보유한 주택은 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 한시적으로 중과배제를 적용하고 있습니다.

조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택

2022.5.10~2023.5.9 한시적 중과 배제 적용

따라서 기존 매도를 원했던 소유자의 주택이 보유기간 2년 이상의 주택이었다면 양도소득세에서 바뀌는 바는 없습니다.

물론 한시적 배제가 끝나더라도 조정대상 지역이 해제된 지역은 중과세율 적용을 받지 않겠습니다.

조정대상지역 제재 사항

구 분	제재사항	비 고
양도세	주택 취득시 조정대상지역 소재한 경우 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유)에 실거주 2년 추가	매매계약일 현재 무주택이고 비조정 대상지역인 경우 적용배제
양도세	양도시 중과적용 – 2주택 중과시 : 기본세율 + 20% – 3주택이상 중과시 : 기본세율 + 30%	다만, ‘24.5.9 까지 한시적 중과배제 적용중
취득세	유상승계(매매) 취득시 중과 – 조정 대상지역 2주택 취득 : 8% – 조정 대상지역 3주택 이상 취득 : 12%	일시적 2주택 특례적용시 중과배제
취득세	무상승계(증여) 취득시 중과 – 조정 대상지역 소재 주택 증여취득 : 12%	시가표준액 3억 미만 또는 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속 증여시 중과배제