부동산 매매 계약서 작성 시 주의할점 11가지 및 양식 다운로드

부동산 매매 계약서를 적는 경우엔 대부분 금액이 크잖아요? 평생 내가 모은 돈으로 부동산을 구매하는 경우가 많아요. 그러니까 혹시 문제가 생기는 경우에는 내가 평생 피땀 흘려 모아둔 돈이 전체적으로 흔들리는 상황이 올 수가 있어요. 그렇게 되면 안되겠죠 ?

그리고 부동산을 사려고 하시는 경우 반드시 현장에 꼭 한번 가보세요. 보통의 경우 인터넷에 올라와 있는 매물을 보고 사게되잖아요. 인터넷에 올라와 있는 매물과 내가 직접 현장에 방문했을 때의 그 매물이 일치하는 지를 확인해 보셔야 됩니다. 혹시 하자와 있는 곳은 없는지 채광 및 통풍은 잘 되는지 보일러에는 문제가 없는지 이런 것들을 꼼꼼히 확인을 해보셔야 부동산 매매 계약서를 완벽하게 작성할 수 있습니다.

자 이제, 부동산 매매계약을 체결할 때 어떤 점을 주의해야 되는 지 주의할 점이 무엇인지 모두 정리하였으니 꼭 끝까지 읽어주세요.

부동산 매매 계약서 작성할 때 주의해야 될 점에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.

부동산 매매 계약서

부동산 매매 계약서 작성 전에, 일단 등기부등본 건축물대장 토지대장 등의 서류를 확인해 볼 필요가 있어요.

등기부등본을 보시면 갑구의 소유권 관계가 적혀 있습니다. 위 등기부등본 갑구를 보시면서 소유자가 누구인지 등기부상 갑구에 있는 소유자의 정보가 무엇인지 정확히 아셔야 됩니다. 그리고 등기부의 을구에는 담보권에 관한 사항이 기재되어 있어요. 저당권이 설정되어 있는지 전세권이 설정되어 있는지 이런 것들을 꼭 확인을 하셔야 됩니다.

그리고 건축물 대장을 확인을 하셔서 불법 건축물이 있는지 그리고 실제와 대장상에 있는 정보가 일치하는지 등을 꼼꼼히 확인하셔야 됩니다.

집 상태 확인

처음에 내가 매수할 집을 볼 때는 구조가 어떻고 향이 어떻고 공간감이 어느 정도고 이런 큼직한 걸 보잖아요. 그런데 내가 만약에 가계약금을 넣었다면 실제 부동산 매매 계약서를 쓰기 전에 그 집에 다시 들어가서 꼼꼼히 봐야 됩니다.

내가 그때 봤을 때는 다 멀쩡했는데, 원래 주인이 이사 나가고 제가 들어가보니 변기가 깨져 있고, 도배가 뜯어져 있고, 방충망이 찢어져 있고, 마루에 커다란 싱크홀이 있고, 조명이 다 깨져 있고, 그러면 안 되겠지요.

그래서 본 부동산 매매 계약서를 쓰기 전에 다시 가서 아래 부분들이 문제 없는지 꼼꼼히 다시 확인하세요.

• 화장실 변기와 타일
• 주방과 다용도실
• 도배
• 창문
• 방충망
• 문 손잡이

만약 일부 도배가 찢어져 있다면 원상 복구 해 달라고 요청을 할 수도 있어요. 근데 그 사람이 못 해 주겠다고 할 수도 있잖아요? 니가 알아서 하세요~ 그냥 쓰시라 아무 문제 없이 난 잘 살아왔다~ 이게 뭐가 문제냐~라고 할 수도 있습니다. 그럼 여기서 몇 십만 원 정도 네고를 할 수 있고, 하자가 심각하다면 몇 백까지 네고 가능합니다.

그렇기 때문에 이미 파손된 것이 있다면 미리 기록해 놓고 나머지는 이상 없다는 것을 기록해 놔야 잔금 치루기 전까지 이전 주인이 실수로라도 파손한 물건들에 대한 보상을 요구할 수 있습니다.

• 부동산 매매 계약서 팁
  • 문고리, 변기, 거실 조명 파손되었으니 잔금일 이전에 원상 복구 요청
  • 이외에는 이상 없음을 확인했음
  • 잔금 이전에 매도자가 실수로 파손한 물건에 대해서 보상을 요구할 수 있음

계약 포기 시 배액배상

계약금을 걸었는데 시세가 많이 오르면 원래 집주인은 계약금을 포기하는게 더 이득일 수도 있습니다. 한창 상승기 때 실제로 이렇게 포기하는 경우가 많았습니다. 그렇기 때문에 여유가 된다면 계약금을 10% 보다 더 넣어도 됩니다. 20% 넣어도 좋고 30% 정도 넣은 후 배액배상 조건을 꼭 거는 겁니다.

일부의 경우엔 중도금 비중을 낮추고 계약금을 최소 30% 정도 넣기도 합니다. 일단 이럴 경우 매도자 입장에서는 오히려 더 좋아하죠. 계약금을 많이 받으니깐요.

따라서 혹시나 모를 계약 파기에 대비해서 특약에 계약을 포기할 경우 배액 배상을 한다라고 반드시 넣어야겠죠.

• 부동산 매매 계약서 팁
  • 특약) 계약을 포기할 경우 배액배상을 한다

당사자 명의의 계좌

계약금과 중도금 잔금은 반드시 당사자의 명의로 된 계좌로 입금하시는 것이 좋습니다. 부동산 매매 계약서에도 계좌를 적으세요.

만약에 현금으로 지급하는 경우에는 그 현금을 받았다는 영수증을 꼭 챙겨 두셔야 합니다. 극단적으로는 매매 계약을 중개한 공인중개사의 통장으로 넣었는데 나중에 공인중개사가 먹튀하는 경우가 있습니다. 해외로 날라서 연락도 안 되는 경우가 있으니 꼭 당사자 매도인 명의의 통장에 입금하세요.

그리고 계약을 체결할 때 가능하면 서로의 동의를 구하고 녹취를 하는 것이 좋습니다. 이렇게 매우 중요한 내용이니까 서로 녹취를 해서 훗날에 다른 이야기를 하지 못하도록 서로 녹취를 해두는 것이 안전할 수 있어요.

중요한 물건이나 계약인 경우 그리고 법률 분쟁이 발생할 것 같은 경우 이런 경우에는 사전에 미리 변호사의 자문을 꼭 받으시기 바랍니다. 괜히 그 변호사 그 상담료 정도 아끼려다가 문제를 해결하지 못한 경우가 있어요. 내 권리를 찾지 못하는 경우가 있어요. 돈을 잃어버린 경우가 있단 말이에요.

그리고 결국 문제를 바로 잡는다고 하더라도 엄청난 비용을 쓰고 난 다음에야 바로 잡는 경우가 있습니다.

등기부등본 당사자

등기부는 매매 계약시 중도금 지급 전, 잔금 지급 전, 그리고 소유권 이전 등기가 된 이후 모든 단계에서 꼼꼼히 한번 더 발급을 확인을 해야 됩니다. 어떤 분들은 계약금을 받고 대출을 받기도 해요. 극단적으로는 잔금을 받고 나서 소유권 이전등기를 하기 전에 대출을 받는 사람도 있어요. 그런 경우에는 매우 곤란해 집니다.

또한 계약 당사자를 꼼꼼히 확인 하셔야 되는데요.

보통 공인중개사를 통해서 계약을 하게 되잖아요. 그러면 공인중개사와 직접 내가 대화를 하고 있는 것인지 아니면 중개보조원이랑 얘기하고 있는 것인지 그 분의 상황은 무엇인지 이런 것들을 확인해 주시고요. 그리고 명함이라도 꼭 받아 부동산 매매 계약서에 누구와 연락했는지도 살짝 메모하세요.

그리고 매매계약의 당사자가 누구인지 내가 지금 당사자 누구랑 얘기하고 있는지 확인하셔야 돼요. 어떤 경우에는 당사자도 아니면서 당사자의 친구나 지인 정도 되면서 당사자인 것처럼 행동을 하는 분들이 있어요 그러면 나중에 문제가 생기면 매우 곤란해 집니다.

그래서 계약일에 나와서 부동산 매매 계약서를 작성하려는 사람이 지인인지 형인지 배우자인지 꼼꼼히 확인을 하셔야 됩니다.

만약에 당사자가 아니라 대리인이 나와서 계약을 체결하는 경우에는 위임장이 제대로 적혀 있는지를 확인하셔야 돼요.

• 위임장에 당사자가 누구인지
• 위임인이 누구인지
• 수임인이 누구인지
• 목적물은 어떻게 적혀 있는지
• 어떤 관계를 위임한 것인지
• 위임인에 도장이 날인 되어 있는지
• 인감도장이 날인 되어있는지
• 인감 증명서가 참부되어 있는지

인간도장이 아니라 막 도장을 찍었을 경우에는 사실 이 도장이 누구꺼냐 내꺼 아니다 이게 무슨 위임장이냐 난 이런 거 한 적 없다고 나올 수도 있어요. 그러면 입증하기가 매우 곤란해 집니다. 그래서 위임인, 수임인의 신분증도 첨부를 해서 갖고 있어야 됩니다.

근저당권 말소

내가 사려는 집에 등기부 등본을 받는데 대출이 껴 있는 경우가 많아요. 근데 내가 이 집을 샀는데 원래 집주인이이 주택을 담보로 받은 대출을 안 갚고 그냥 가버리는 경우도 왕왕 있습니다. 그러면 그 대출은 내가 안고 가야 될 수도 있어요. 그렇기 때문에 반드시 잔금일까지 해당 대출을 전부 갚는다, 즉 다른 말로 근저당권을 말소한다라고 꼭 적으세요.

잔금일까지 근저당을 말소하지 않으면 이 계약은 무효로 한다, 또는 매매 금액의 20% 30% 위약금으로 지불한다, 이런 것까지 적어두시면 좋습니다.

• 부동산 매매 계약서 팁
  • 반드시 잔금일까지 대출을 갚는다 = 근저당권을 말소한다
  • 잔금일까지 근저당을 말소하지 않으면 이 계약은 무효로 한다
  • 매매 금액 20~30%를 위약금으로 지불한다

관리비, 공과금

관리비나 공과금 같은 건 당연히 전 주인이 정산해야 합니다. 가끔씩 관리비를 몇 개월씩 밀려 놓고 잔금 받은 다음에 잠수 타는 경우도 있어요. 이럴 경우 몇십에서 몇 백까지 내 돈으로 메꿔야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 잔금일까지 관리비와 공과금은 완납을 하고 영수증을 매수인에게 제출한다는 것도 적어보세요.

• 부동산 매매 계약서 팁
  • 잔금일까지 관리비, 공과금 완납

잔금일은 평일

부동산 매매 계약서 적을 때 잔금일은 평일에 하는게 좋아요. 은행도 그렇고 주말에 하면은 문 닫은 곳들이 은근히 있기 때문에 불편할 수가 있거든요. 특히 잔금 치를때는 몇 억을 입금하게 되는데 인터넷 뱅킹으로 하루에 정해진 금액이 있어서 잔금 사고가 발생할 수 있어요. 따라서 잔금일은 평일에 하는 게 좋아요.

물론, 여러번 매매해본 분들은 이미 한도가 매우 높기에 특별히 신경 안 쓰셔도 됩니다.

중개수수료

중개수수료는 가계약금을 넣기 전에 협의를 하는게 좋아요.

2~3억대 아파트들은 그 금액이 크지 않지만 금액이 커질수록 중계 수수료가 무시 못하게 높아집니다. 그래서 가계약금을 넣기 전에 중개 수수료로 협의를 하고 이왕이면 증거를 부동산 매매 계약서에 남겨 두는 것도 좋아요. 전화로 한다면 녹음을 하고 실제로 만나서 한다면 어떤 문서, 쪽지라도 남겨 두는 게 좋습니다.

인테리어 기간

이건 좀 무리라는 생각이 드는데 주변에서 딱 한 번 본적이 있어서 글로 남겨 봅니다.

내가 사려는 집이 공실인데 인테리어를 하고 싶을 겁니다. 그런데 이사를 하고 나면은 좀 복잡하고 어렵잖아요. 그래서 특약에 잔금 며칠 전부터 수리할 수 있게 허가 한다 라고 특약을 쓰세요. 그 다음에 수리 시작일부터 발생하는 관리비와 공과금은 매수인이 부담한다라고 적는 게 매너있는 행동입니다.

이런 경우는 주로 매수인이 박박 우기는 케이스인데요. 제가 글로 적으면서도 이건 좀 아니다 싶긴 한데, 진짜 사정이 급한 사람들은 이렇게라도 진행해 보세요. 원래는 잔금 다 치루기 전에 집에 들어가면 안 됩니다.

• 부동산 매매 계약서 팁
  • 특약) 잔금 3일 전부터 내부를 수리할 수 있게 허가
  • 수리 시작일부터 발생하는 관리비, 공과금은 매수인이 부담한다

주차장

주차 태그 잃어버리면 몇 만 원 관리 사무소에 배상해야 되는 경우가 있는데 혹시나 이거를 집주인이 잃어버렸는지 확인을 해야 됩니다. 따라서 관리사무소에 몇 동 몇 호 이사올 사람인데 여기 차가 몇 대가 등록되어 있나요?라고 물어보고 2대라면 잔금일에 2개를 받으세요.

그리고 집을 보러 갈 때 집 내부는 보지만 주차장은 잘 안 보는 경우가 있거든요. 근데 봐야 돼요. 특히나 낮에 주차장은 거의 다 여유가 있지만 주차장이 넉넉한지 편리한지를 제대로 보려면 저녁 8시 이후에 가야 됩니다. 차를 자주 타는 분들이라면 주차장 스트레스가 생각보다 심할 수 있기 때문에 8시 이후에 가서 꼭 확인해 보세요.

특약

계약서를 꼼꼼하게 읽고 쓰셔야 합니다. 문제가 되는 사항들은 모두 특약 사항으로 기재를 해두시는 것이 좋아요.

• 구청에 허가를 누가 받기로 한 것인지
• 하자는 어떻게 책임지기로 한 것인지
• 존 임차인들은 어떻게 해결하기로 한 것인지

이런 것들을 꼼꼼히 적으셔야 됩니다. 특히 기재를 하는 것이 나한테 유리한 것들을 모두 기재 하셔야 됩니다. 계약서가 여러장의 경우에는 위조를 방지하기 위해서 간인도 꼭 해두시는 것이 좋습니다.

양식 다운로드

정리

“위의 모든 내용은 사실 부동산 공인중개사가 다 처리해 줍니다.”

이 글(부동산 매매 계약서)은 걱정과 근심거리가 많은 분들을 위한 글입니다.

이번 시간에는 부동산 매매 계약시 주의할 사항에 대해서 살펴봤는데요. 아무튼 안전한 거래 했으면 좋겠고, 그래도 내 집 마련하는 건데 즐겁게, 너무 무리한 대출 금지!라는 거 잊지 마세요. 복잡한 것 같지만 한번 해보면 사실 별거 아닙니다.

행복한 내집마련 행복하게 진행하길 바랍니다.

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