무자본 갭투자 전세사기 下 경매 후 특례채무조정 신청
무자본 갭투자 전세사기를 당한 뒤, 민사소송을 진행하여 집행권원을 확보했다면 우선적으로 해야할 것이 ‘경매 개시‘이다. 나의 무자본 갭투자 전세사기 케이스는 전세보증금이 매매가보다 높은 경우이기 때문에 경매를 열더라도 경매에 참여할 사람은 당연히 없었다.
무자본 갭투자 전세사기 극복 과정
무자본 갭투자 전세사기 下
경매 개시
경매를 개시하는 이유는 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하니 스스로 집이라도 받아오고자 하는 것이었다. 경매 개시 결정(23.09.01)으로부터 경매 종료(24.04.04)까지 약 7개월이 소요되었다.
경매에 필요한 비용은 HUG에서 100% 지원해준다. 마찬가지로 개별적으로 진행하면 안되고 HUG에서 매칭해주는 변호사, 법무사와 진행해야한다. 단, 경매 종료 후 ‘소유권이전‘은 HUG 지원 항목이 아니니 유의해야한다. 따라서 이 글에서는 소유권 이전과 취득세 신고에 포커스를 맞추겠다.
셀프 낙찰 소유권 이전
소유권 이전은 충분히 셀프로도 할 수 있다. 소유권이전 법무사 수수료는 보통 40~50만원 수준인데, 아래 절차대로 하면 비용을 아낄 수 있다. 노란색으로 표시한 서류가 소유권이전촉탁등기 시 제출해야 할 서류이다.
1. 주민센터에 방문하여 아래 서류를 발급받는다.
① 주민등록등본 1부
② 주민등록초본 1부
③ 등기부등본 1부
④ 건축물 대장 1부 [무료 열람 방법 자세히 알아보기]
⑤ 토지대장 1부
2. 법원 은행에 방문한다.
① 수입인지 500원 : 수입인지 500원짜리 달라고하면 주신다. 현금 결제해야한다.
3. 법원 경매계에 방문한다.
① 매각대금 완납증명서 2부
우리는 받아야 할 전세보증금이 매각대금보다 높은 케이스이므로 납부해야할 잔금이 없다. 바로 매각대금완납증명 신청서를 작성하고 신청서와 500원 수입인지를 경매계에 제출하면 매각대금 완납 증명서를 받을 수 있다.
4. 구청 세무과에 방문한다. (Fax로도 가능한 경우가 있으니 세무과에 전화해보는 것도 좋다.)
① 취득세 영수증
취득세 신청서, 매각대금 완납증명서, 전세사기피해자 결정문을 제출하면 된다. 신청서에 금액을 작성하기 어려운 경우세무과 직원에게 도움을 요청하면 된다. 피해자 결정문을 제출할 경우 200만원 비과세가 적용된다. (단, 비과세가 적용된만큼 농특세가 20% 할증되므로 참고바란다.) 취득세 고지서를 받고 그 자리에서 바로 입금하면 영수증을 받을 수 있다.
② 등록면허세 영수증
등록면허세 신청서, 전세사기피해자 결정문을 제출하면 된다. 전세사기 피해자의 경우 등록면허세가 면제된다. 등록면허세 금액은 7,200원 * 등기부등본에서 말소해야 할 목록 건 수를 곱하면 된다. (ex) 7,200 * 5개 = 36,000원) 마찬가지로 납부 완료 후 영수증을 챙기면 된다.
5. 다시 법원으로 돌아와 은행에 방문한다.
① 국민주택채권 매입영수증
주택 매입 시 국민주택채권을 필수로 구매하여야한다. 채권 매수금액을 미리 알고가야 하는데, 아래 주택도시기금 사이트에서 조회할 수 있다. 주택의 경우 부동산 소유권등기 (주택, 아파트, 연립)을 선택하면 되고, 오피스텔의 경우 주택,토지 外 를 선택하여야 한다. 입력해야 하는 시가표준액은 취득세 고지서에 나와있다.
② 등기신청수수료 영수증
촉탁등기신청에 필요한 수수료를 납부해야한다. 은행에 가면 등기신청수수료납부서 서식이 있으니 작성 후 납부하면 된다. 기본 15,000원 + 말소등기 하나 당 3,000원이다. 기본 금액과 말소등기 금액을 따로 따로 납부하면 된다.
ex) 기본 15,000 영수증 1장 + 말소등기 5개 15,000원 영수증 1장 = 총 30,000원 영수증 2장
6. 법원 우체국에 방문한다.
① 우표 2장 구매
우표 금액은 매번 달라지는데 금액을 모를 경우 법원 직원과 우체국 직원에게 물어보면 된다. 나는 24년 4월 기준 6,170원 * 2장을 구입했다.
② 대봉투 1개 구매 (현금 결제만 가능)
7. 모든 서류를 가지고 법원 경매계로 간다.
① 촉탁신청서
경매계에 신청서 양식이 있으니 작성하면 된다.
② 부동산 목록 4부
매각대금 완납증명서 가장 마지막 장에 있는 부동산 목록을 4부 복사한다. 보통 경매계에 복사기가 구비되어 있다.
③ 말소할 목록 4부
경매계에 양식이 있으니 말소하고싶은 등기 목록을 작성하면 된다. ex) 경매개시결정, 압류, 임차권등기 등
4부가 필요하므로 복사기로 3부를 추가로 복사한다.
④ 등기필증 우편송부 신청서 (선택 사항)
마찬가지로 경매계에 신청서 양식이 있다. 소유권이전등기가 완료되면 등기필증이 나오는데 등기필증을 직접 수령하러 오지 않고 우편으로 대신 받고자할때 작성하는 서류이다.
이제 모든 서류 준비가 완료되었다. 대봉투 1매에 우편 1장을 붙이고 받는이 주소, 이름에 내 정보를 적은 후 모든 서류를 경매계 직원에게 제출하면 된다. 추가 우표 1장도 같이 제출하면 된다.
전세사기피해자 결정 신청
무자본 갭투자 전세사기로 인해 정부에서 인증한 “전세사기피해자“로 결정될 경우 이런 저런 혜택들을 받을 수 있다. 유의미한 혜택을 나열하자면,
1) 경공매 비용 지원(100만원)
2) 취득세 지원(200만원)
3) 소송 대리 지원(250만원)
4) 특례채무조정(기전세대출 금액 20년 무이자 분할상환)
5) 경기도 생계비 지원(100만원, 지자체별로 상이)
정도이다.
이러한 혜택을 받기 위해서는 전세사기 피해자 결정문을 받아야한다.
피해자 요건
피해자 요건은 다음과 같다.
필요 서류
모두 해당할 경우에는 아래 서류들을 지참한 후 전세피해지원센터에 방문하여 신청서를 작성한 후 제출하면 된다.
- 임대차계약서
- 주민등록초본 및 등본
- 임대인에 대한 요건 입증서류(파산, 회생, 구속 등)
- 경공매 개시관련 서류(있는 경우에 한하여)
- 임차권등기서류 및 등기부등본
- 집행권원(있는 경우, 없을 경우 지급명령 또는 전세보증금반환소송 관련 서류)
(전세사기피해자 결정 신청서)
1호. 확정일자를 받아놓은 임차인
대항력 발생일은 점유일자(전세계약 시작일)와 동일하다.
– 증빙서류 : 전세계약서
2호. 보증금 3억 이하
– 증빙서류 : 전세계약서
3호. ‘다수의 임차인’에게 피해가 발생하였으며 집행권원 확보가 된 경우
– 증빙서류 : 집행권원 확보하기 위해 진행하고 있는 지급명령 신청서 (그 당시 결정정본은 못받은 상태였으나, 집행권원 확보 여부에 ‘여’를 체크하여 제출하였다.)
4호. 기망 의도가 다분한 경우
– 증빙서류 : 임대인과 공인중개사가 구속 상태로 검찰 송치된 형사 진행 내용을 피해 진술란에 작성하였다.
전세 대출 연장
전세대출 만기일이 도래한 경우, 신용불량자가 되는 것을 피하기 위해 전세 대출을 연장해야한다. 은행에는 전세 사고가 터진 점을 숨길 필요 없이 솔직하게 사정을 이야기하면 된다. 생각보다 쉽게 대출 연장 처리를 도와주신다. (어차피 은행은 나한테서 보증금 및 이자만 회수하면 되므로.. 어찌보면 당연하다.)
만기일전에 이미 ‘전세사기피해자 결정문’을 받은 경우에는 비교적 금리가 저렴한 버팀목 전세대출로 갈아탈 수 있으니, 참고하길 바란다.
앞선 글에서 전세사기피해자 결정문을 받을 경우 받을 수 있는 혜택들에 대해서 언급했다.
1) 경공매 비용 지원(100만원)
2) 취득세 지원(200만원)
3) 소송 대리 지원(250만원)
4) 특례채무조정(기전세대출 금액 20년 무이자 분할상환)
5) 경기도 생계비 지원(100만원, 지자체별로 상이)
20년 무이자 분할상환
이 중 무자본 갭투자 전세사기 케이스(대항력을 갖춘 선순위 세입자)의 경우 가장 큰 혜택은 ‘20년 무이자 분할상환‘이다.
이게 어떤거냐면, 경매가 끝나고 소유권 이전을 받아오면 임대인-임차인간의 임대차 관계가 소멸되기 때문에 더 이상 전세 대출을 이용할 수가 없게된다. 즉, 은행에 전세 대출을 즉시 상환해야한다.
하지만 나의 경우는 경매에서 ‘보증금(=현금)’을 받아온게 아니고 ‘집’을 받아온 것이기 때문에 당장 전세 대출을 갚을 돈이 없다. 신용불량자가 되기 딱 좋은 상황이라는것이다. 그러나,
대위 변제 신청
은행에 갚아야 할 전세대출을 보증공사에서 대신 변제(대위 변제)해주고, 대위 변제가 진행됐다는 사실까지 감쪽같이 감춰주겠다는 이야기다. 조건은 전세대출 실행 시 HF, SGI 전세 보증을 이용한 경우에만 가능하다. 대위변제가 실행되고나면 은행과의 채무 관계는 끝이 난거고, 보증공사가 대신 갚아준 금액만큼을 보증공사에 20년동안 무이자로 분할 상환하면 된다.
20년 후의 전세보증금의 가치가 떡락할 것을 생각하면 이득이 아닐 수 없다.
특례채무조정
신청 절차는 우선 경매가 종료될 때까지 기다리고 소유권이전까지 끝나면 전세대출받았던 은행에 전화해서 ‘특례채무조정’을 신청하면 된다. (은행에서 해당 업무는 주업무가 아니기때문에 은행원이 해당 내용을 잘 모르고 있는 경우가 많으니 친절한 설명이 필요하다.)
사고 사실을 인지한 은행에서 HF 쪽으로 신고하면 대위 변제가 실행되고, 대위 변제로부터 6개월 이내에 20년 분할 상환에 대한 약정을 체결하면 된다.
무자본 갭투자 전세사기 극복 과정