무자본 갭투자 전세사기 上 지급명령 신청 (2가지 소송 한번에)
3년 전, 동탄 지역 대기업 취직에 성공했고 무자본 갭투자 전세사기를 겪었다. 나는 그토록 원하던 직장, 새로운 지역, 첫 자취의 설렘에 부풀어 네이버 부동산을 통해 동탄 지역 오피스텔 전세 매물을 이리저리 알아보았다.
무자본 갭투자 전세사기 극복 과정
무자본 갭투자 전세사기 上
피해자가 되는 과정
나는 그때까지만 해도 ‘전세가 매매보다 비싼건 당연하다.’고 생각했다. 왜냐하면 오피스텔은 대개의 경우 자산 가치가 우하향하기 때문에 매매 수요는 없지만 전세 수요는 높았기 때문이다.
수요가 높은 곳의 가격이 높은 것이 뭐가 문제인지 겁도 없이 인지하지 못했다.
대부분의 오피스텔 매물이 ‘동탄ㅂㅋ부동산’으로부터 올라와있었다. 나는 집을 직접 보기 위해 부동산에 전화했고, 약속을 잡았고, 5여채의 집을 구경했다. 당일에 마음에 드는 매물을 찾아 가계약까지 진행했다. 집주인은 집에 필요한 간단 수리(벽지 교체, 실리콘 몰딩, 형광등 교체 등)를 적극적으로 지원해줬다.
모든게 순조로웠다.
무자본 깡통 투자자
나는 그 오피스텔에서 약 2년 가량을 잘 지냈다. 회사와 도보 20분 거리, 주차 자리도 항상 넉넉했고, 인근 상권도 잘 발달되어 있었고, 인테리어도 깔끔했다. 계약 기간을 연장해야하나 고민하고 있던 와중에 집주인이 선임한 법무사에게서 문자 한통을 받았다.
그렇다. 나같은 경우는 계약서를 위조한 허위 계약, 신탁 사기 등은 아니다. 말그대로 “무자본 갭투자 전세사기”이다.
대항력 있는 선순위 세입자이지만 오피스텔 전세 보증금이 매매가보다 높은 점을 이용해 보증금을 반환하지 않으면 임차인이 소유권이전을 받아갈 수 밖에 없는 구조로 차액(전세 보증금-매매가)을 노리는 사기 유형이었다.
알고보니 집주인이 소유한 오피스텔은 약 260여채로 전형적인 무자본 깡통투자자였고, 더 심각한건 이 중 106건의 계약을 내가 계약을 진행했던 동탄ㅂㅋ부동산에서 진행했다는 점이었다. 냄새가 솔솔나는 상황이었다.
형사 고소
동탄경찰서 접수
동탄역 근처에 위치한 화성동탄경찰서에 방문했다. 내 또래로 보이는 남여 10여명이 모여있었고, 30분 정도의 대기 후에 30분 가량의 조사를 받았다. 피해자 조사는 피해 사실을 진술하고 증거를 제출하는 절차이다. (증거로는 전세계약서 사본과 보증금 입금 영수증을 제출했다.)
나같은 경우에는 피해자가 다수이기 때문에 이미 담당 형사가 사건에 대해서 잘 알고있었고, 따라서 형식적인 질의만했다. 개인적으로 진행하는 형사 고소 절차보다 수월하게 진행할 수 있었다.
피해자가 점점 늘어나고 사건의 중대성이 커지자 해당 사건은 화성동탄경찰서→경기남부경찰청으로 담당이 변경되었다.
형사 조사가 끝나면 우편으로 ‘수사 결과 통지서’를 받을 수 있다. (문자로도 결과를 알려주셨다.)
수사 결과 통지서
접수일로부터 약 50일 정도가 걸렸는데, 이정도면 수사가 매우 빠르게 진행된 편에 속한다. 결정 종류는 총 세가지로, 1. 송치, 2. 이송, 3.수사중지가 있다. 다행히 혐의가 인정되어 임대인 부부와 공인중개사 부부가 구속 상태로 검찰 송치되었다.
형사는 쉽게 말해 피고인들에게 형량을 주기 위한 절차이다. (더 쉽게 말하면 교도소에 넣기 위한 절차이다.) 우리나라의 경우 사기죄 최대 형량은 15년이다. 내 사건과 비슷한 케이스인 ‘세모녀 전세사기 사건’을 살펴보면 10년을 받은 사례가 있다. 아직 나의 사건의 경우 형사 결과가 나오지 않은 상태이지만, 피해 규모가 더 큰 사건이기에 15년이 나오기를 간절히 바래본다.
하지만 형사 재판은 돈을 받기 위한 절차는 아니다. 임대인과 공인중개사가 옥살이를 하더라도 나의 돈을 돌려받는 것과는 별개라는 말이다.
배당명령제도
형사 절차중에 ‘배당명령제도(형사재판 또는 가정보호사건심리 절차에서 피해자가 민사적인 손해배상명령을 받을 수 있는 제도)’가 있기는하나 고소인마다 실질적인 피해액을 산출하기 어려워 보통 개별적으로 민사 소송을 진행하는 경우가 많다.
민사 소송
형사 소송은 임대인과 공인중개사를 한번에 묶어 ‘사기죄’로 고소를 하였다. 하지만 민사의 경우는 조금 다르다. 임대인에게서는 돌려 받아야 할 ‘전세보증금’을 받지 못하였기 때문에 ‘전세보증금반환소송‘을 진행하면 되고, 공인중개사에게는 공인중개사의 불법행위로 인해 입은 손해에 대한 ‘손해배상소송‘을 진행하면 된다.
지급명령 신청
두 가지 소송 모두 민사소송을 진행하기 전, ‘지급명령‘을 통해 간소화 된 절차로 소송을 진행할 수 있다. 지급명령을 진행할 경우, 피고인이 이의신청을 하지 않는 경우에 민사소송에서 승소한 것과 동일한 결정문을 받을 수 있다.
민사소송의 경우 최소 6개월 이상 걸리는 반면, 지급명령은 2주면 끝난다. 시간과 비용을 절약할 수 있다. 구치소에 수감중인 임대인과 공인중개사가 이의신청 하기 어려운 상황이라는 점과 임대인의 경우 이자를 청구하지 않는 이상 이의신청을 하지 않을 것이라는 예상하에 전세보증금반환소송과 손해배상소송을 진행하기 전 모두 지급명령을 진행하였다.
그 결과, 임대인은 예상대로 이의신청을 하지 않았고 공인중개사는 이의신청을 하여 민사소송으로 전환되었다.
지금은 HUG 지원책이 많아 보다 편하고 부담없이 소송을 진행할 수 있다.
HUG 지원 정책
1) 집행권원 확보 비용 지원
임대인을 대상으로 하는 전세보증금반환소송에 대한 비용을 최대 100만원 한도(지급명령 40만원, 민사소송 100만원)로 지원해주고 있으니 법무사나 변호사를 통해 진행한 뒤 비용은 추후 HUG에 청구하면 된다.
2) 소송대리 법률구조
공인중개사를 상대로 손해배상소송을 진행하고싶은 경우 250만원 한도로 변호사 선임료가 지원된다. 개인적으로 진행할 수는 없고, 구조재단에 신청하여 매칭되는 변호사님께 사건을 맡기면 된다.
아래는 내가 지급명령을 진행하면서 궁금했던 점, 알게된 점을 정리하였다.
전세보증금반환소송 FAQ
Q1. 구치소 수감번호를 알아야 지급명령을 보낼 수 있는가?
아니다. 구치소 주소로 보내고 수신인과 송달영수인을 구치소장으로 지정하면 된다.
Q2. 아직 전세만기일이 지나지 않았는데 지급명령 또는 내용증명을 보낼 수 있는가?
물론이다. 무자본 갭투자 전세사기를 당한 순간 임대차계약은 종료된 것이기에 만기일은 중요한게 아니다.
Q3. 내용증명은 반드시 보내야하는가?
아직 내용증명을 보내지 않은 상황이라면 꼭 필요하지는 않다. 지급명령에 아래 내용을 추가하여 보내면 된다.
Q4. 채무자 주소는 어떻게 알 수 있는가?
전세 계약할 때 받아놓은 신분증으로 법원을 통해 초본을 발급받을 수 있다. 초본에 나오는 주소를 기재하면 된다.
무자본 갭투자 전세사기 극복 과정