전세금 활용 3가지 – 집주인이 돈 버는 전세 제도의 양면성
✅ 전세금 활용 3줄 요약
- 돈의 가치 하락
- 전세금은 상승한다
- 목돈과 투자 기회
전세금 활용
집주인들이 어떻게 전세금 활용하여 자산을 증식하는지 알려드립니다.
전세 제도 양면성
전세금 활용 방법 알아보기 전에 전세 제도에 대하여 잠깐 살펴 볼게요. 전세는 우리나라에 있는 특이한 제도입니다. 목돈이 필요한 집주인과 시세보다 저렴한 가격에 집을 구하려는 세입자 간의 이해관계를 바탕으로 생긴 제도죠.
전세는 취지만 보자면 좋은 제도입니다. 2년 혹은 4년 동안 일정의 돈을 집주인에게 맡겨두고 원금 손실 없이 찾아가는 제도입니다. 월세를 다달이 낼 필요도 없고 잠시 다른 곳으로 옮겨 가기 위해 전세로 거처를 확보하는 것도 괜찮은 방법이죠.
분양한 아파트 입주를 기다리다던가 아니면 비과세 세팅을 위해 거주지를 잠깐 옮기기에도 전세는 꽤 괜찮아 보입니다.
그런데 문제는 괜찮다는 것이 아닌 괜찮아 “보인다”는 겁니다.
이 “보인다”에 감춰진 비밀은 무엇일까요?
전세를 살면서 좋아 보이는 것의 이면에 존재하는 “손해”의 부분은 어떤 것일까요?
모든 선택에는 양면성이 존재합니다.
그럼 지금부터 전세에 그 양면성을 살펴보도록 하겠습니다.
돈의 가치가 하락한다
전세는 은행 대신 집주인에게 돈을 맡겨 놓습니다. 집주인은 우리가 맡겨놓은 전세금에 대해 아무런 이자를 주지 않습니다. 차라리 은행에라도 맡기면 작은 이자라도 받을 수 있죠.
그런데 반대로 집주인의 입장에서는 이 전세금이 레버리지 즉, 지렛대 역할을 합니다.
예를 들면 이렇습니다.
전세금 활용 방법 3가지
A라는 집이 있습니다. 이 집의 매매가는 4억입니다.
집주인은 이 집을 매수하기 위한 방법들을 생각합니다.
첫번째 대출을 받는다.
비규제지역이라면 60에서 70프로까지의 대출을 받을 수 있습니다. 따라서 내 자본금 4억에 나머지 30%~40%의 금액인 1억 2000만원~1억 6천만 원 정도가 들어가며 대출 금액에 대한 이자를 다달이 내게 됩니다.
두번째 전세 세입자를 구합니다.
대표적인 전세금 활용 방법입니다. 우선 이 집의 전세가는 3억입니다. 세입자에게 3억을 받으면 집주인은 나머지 1억만 더 지불하면 됩니다. 물론 대출 받을 때와 같이 다달이 이자도 발생하지 않습니다.
집주인이 돈버는 방법
1억 2000만원에서 1억 6천만원의 돈과 다달이 발생하는 이자, 그리고 1억의 돈과 무이자, 여러분은 어떤 선택을 하시겠습니까? (물론 실거주 목적이 아니라는 전제)
집주인 입장에서는 세입자가 2년 혹은 4년 동안 이자를 달라고 보채지도 않으니 굉장히 고마운 존재죠. 그러다가 2년 혹은 4년 후에 임대차 만기 기간이 다가옵니다.
집주인은 부동산의 A집을 5억에 내놓습니다. 결국 집주인은 1억이라는 돈으로 A 집을 매수하여 이자 없이 몇 년을 버티다가 결국 다시 매도하여 1억의 시세 차액을 챙깁니다.
우상향하는 부동산 가격
반대로 세입자 입장을 보겠습니다.
세입자는 매수하려니 고민이 됩니다. “우선 살아 보고 괜찮으면” 나중에 매수하면 되겠지라고 생각합니다. 그래서 A집에 3억을 주고 전세로 들어갑니다. 2년동안 3억이라는 돈이 묶인데다 이자 배당도 받을 수 없습니다. 그 사이 집주인은 전세금 활용하여 시세 차익을 얻습니다.
2년~4년의 시간이 흘러 전세 만기가 됩니다. 내 돈은 3억 그대로입니다. 살아보니 A집이 괜찮아 매수를 하려고 하지만 A집은 4억 이 아닌 5억이 되었네요. 내 돈은 그대로 있는데 내가 살아왔던 이 집의 가치가 변했습니다. 처음에 생각했던 내 돈 3억에서 1억만 보태면 살 수 있었던 이 집이 이제는 무려 2억이 더 필요합니다.
그래서 비슷한 조건의 B 또는 C 집으로 가려고 합니다. 그런데 B나 C 집 또한 가격이 많이 올랐네요. 집 뿐만 아니라 식품 자동차 세금 까지도 올랐습니다. 이래도 내 돈이 그대로 있는 것일까요?
인플레이션은 피할 수 없는 현실이라 2년 동안 아무것도 하지 않았던 내 돈의 가치는 결국 하락하였습니다. 이런 것을 우리는 요즘 벼락 거지가 되었다고 말하죠. 단지 아무것도 하지 않았을 뿐인데 살 수 있는 것들은 많이 줄었네요.
결국 내 전세금을 이용하여 집주인은 적은 돈으로 집을 사고 이자도 한 푼 안 내고 시세차익도 얻은 반면에 나는 같은 가격에 이 집에서 전세로 살 수도 없습니다. 만약 전세자금대출 까지 받았다면 그동안 이자까지 내야 했네요. 집주인을 위해서 말이죠.
누군가는 “집값이 떨어질 수도 있잖아요”라고 말할 수 있습니다. 물론 집값은 여러가지 요인으로 잠시 하락장 또는 보합장을 맞이할 수도 있으나 장기적으로는 우상향 해왔습니다. 바로 돈의 가치가 계속 하락해 왔으니까요.
이는 통계를 바탕으로 한 확률 게임입니다. 요즘같이 통화량이 급증한 시기에 돈의 가치 하락은 더욱 심화 되겠지요.
여러분은 어떤 확률에 베팅을 하실건가요?
전세금은 계속 상승한다
화폐 가치가 지속적으로 떨어지고 부동산 경기가 활성화 되면 2년 후에 전세값은 또 올라갈 것입니다. 5%의 증액 제안으로 계약 갱신 한다면 4년 후 집주인들은 4년 동안 전세금 못 올릴 것을 생각하여 한꺼번에 더 많은 금액을 올리겠죠.
매매 가격이 상승하면 전세금도 같이 상승합니다. 4년 후 3억의 전세금이 4억이 되었습니다. 그렇다면 4년 동안 1억이라는 돈을 고스란히 모아 놨어야 했는데 이게 과연 쉬운 일일까요? 전세금 활용은 꿈도 못 꿉니다.
못 모았다면 4년 후에는 지금 살고 있는 집을 구매할 수도 전세로 살 수도 없습니다. 같은 가격으로 전세를 살려면 조금 더 변두리에 있는 집을 구하거나 비슷한 지역에 구축으로 옮겨갈 수밖에 없습니다. 나는 아무것도 한 것이 없는데 왜 이런 시련이 오는 걸까요? 제가 무엇을 잘못한 걸까요?
전세로 계속 살면 부자가 될 기회를 잃는다
전세금이 전 재산인 세입자는 좋은 가격에 집 살 기회가 왔을 때 매수 기회를 놓칠 확률이 높습니다. 왜냐하면 집주인이 세입자 가 원하는 날짜에 전세금을 돌려 줘야 하는데 그 기간에 딱 맞추기가 쉽지가 않습니다.
심지어 임대차 기간이 만료 되었는데도 제때 전세금을 돌려받지 못하는 경우도 허다합니다. 세입자에게 왔던 기회는 자금이 준비되어 있는 사람에게 넘어갑니다. 세입자는 이렇게 또 한 번의 기회를 놓칩니다. 전세금 활용하여 적절한 타이밍에 집을 구입하거나 활용할 수 있는 기회를 놓치게 되어 자산 증식의 기회를 잃는다는 것입니다. 우리나라 사람들은 집에 대한 애착이 강한 민족입니다.
부모님 세대로부터 내 집 장만이 목표라는 것을 자연스럽게 학습해왔기 때문이죠. 또한 인플레이션이 올때마다 집값은 꾸준히 우상향 해왔습니다. 근로소득 보다도 훨씬 더 말이죠.
대한민국 사람들의 70% 이상은 부동산에 자산이 담겨 있습니다. 그만큼 부동산 시장이 수요가 많고 안정적인 투자 시장이라는 뜻이 되겠습니다. 이러한 현실에서 우리는 어떠한 선택을 해야 할까요?
집주인에게만 도움되는 전세로 계속 살기보다는 레버리지 효과를 이용하여 내 집 마련을 통해 안정적인 주거환경을 누리면서 재산 또한 증식할 수 있는 기회로 삼는 것이 더 나은 선택이 아닐까요? 더군다나 무주택자 라면 더더욱 말이죠.
오르든 안 오르든 주거 환경에서 오는 행복감도 자산증식 못지 않은 큰 소득이니까요.
마무리
이제는 전세제도 양면성이 조금은 보이시나요? 단지 보기에 좋다고 진짜 좋은 것은 아닙니다. 전세금 활용은 집주인에게 유리할 뿐입니다.
그 반대로 진짜 좋은 것이 꼭 보기에 좋은 것도 아니고요. 동전의 양면을 보시고 기회비용도 생각하시는 여러분이 되시길 기원하면서 오늘 글을 마무리하겠습니다.
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